企业拆迁的主要评估方法

导读：

第1、重置成本法。重置成本法Zui常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

第2、收益法。

第3、市场比较法。

第4、假设开发法。

第5、基准地价修正法。

在征地的过程中，需要对土地上的企业和居民进行拆迁。并且，政府还要给予一定的拆迁补偿。这个拆迁补偿的金额当然不是随便定的，在确定金额之前还需要请专门的机构进行资产评估。那么，企业拆迁评估方法是什么呢?

一、房屋建构筑物拆迁损失

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重置成本法。重置成本法的计算公式为：

评估值=重置成本×成新率

1、重置成本的确定

重置成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本

建安综合造价采用预(结)算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各

地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程

费用，并计算出建筑安装工程总造价。

前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定;根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。

房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。

综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重

2、成新率的确定

建筑物按综合法确定成新率。计算公式：

综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40%

理论成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×

现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施(水、暖、电)部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。

二、管道沟槽拆迁损失

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估，采用重置成本法。重置成本法的计算公式为：

评估值=重置成本×成新率

1、重置成本的确定

重置成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。

(1)建安工程造价

由于无竣工决算资料，

无法进行现场勘查，故由资产占有方提供工程量，评估人员依据建安工程安装定额对建安工程造价进行估算。

(2)工程建设前期费用及其他费用

包括工程建设前期费用、其它费用。

2、成新率的确定

管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式：

成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×

3、评估值的确定

评估值=重置成本×成新率

房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举了五种评估方法。在实践当中有四种是频繁使用的。评估的方法直接影响了Zui后所得出来的评估价值以及认定房屋的土地价值。到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的，因选取不同的评估方法，在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。

征地拆迁中五种评估方法分别是：重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。

第一、重置成本法。

重置成本法Zui常见的评估方式，也就是对企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如，要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点出发得出重置价值。例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前就运用相当广泛，土地价值、房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。

在国务院590号令当中有相关的要求：如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法。其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体。一些劳动附加值比较大的劳动密集型行业、专利技术性可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，评估公司不涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

第三、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多。例如，我们遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与拆迁方交流，这必然运用到假设开发法来进行实际评估。开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。

很多中小型企业都希望适用假设开发法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在申请审批规划等文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如，北京某企业在进行外迁时，与拆迁方进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。

第五、基准地价修正法。

基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来Zui后的价值，在实践当中应用不是很广泛。

在实践当中我们常见的是重置成本法和市场比较法。但是，我们国曦英泰评估机构再次提醒中小型企业，如果产生的收益较高，并且是高附加值、劳动密集型以及技术专利行业，前景预期可能成几何倍数增长的企业，一定要进行收益法评估。

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